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阜阳市2020年上半年土地市场分析报告(2020.1-2020.6)

摘要: 2020年7月14日,阜阳市自然资源和规划局公布了阜阳市2020年上半年土地市场分析报告(2020.1-2020.6)。详情如下:一、全市土地供应情况(一)全市土地供应总量有所下降,市本级供应量增加2020年1-6月全市供应土地总面积1 ...

2020年7月14日,阜阳市自然资源和规划局公布了阜阳市2020年上半年土地市场分析报告(2020.1-2020.6)。详情如下:

一、全市土地供应情况

(一)全市土地供应总量有所下降,市本级供应量增加

2020年1-6月全市供应土地总面积18212.88亩,同比下降15.09%(去年同期为21427.98亩)。市本级供应土地面积9799.88亩,同比增长20.29%(去年同期为8146.87亩)。四县一市供应土地面积8413亩,同比下降39.79%(去年同期为13281.11亩)。

2020年1-6月全市土地供应情况

表1 2020年1-6月全市土地供应情况

(二)划拨用地供应总量略有增长,市本级增幅较大,四县一市下降明显

图1 2020年1-6月各区域划拨用地供应量

2020年1-6月全市划拨供地面积8965.87亩,同比增长2.16%(去年同期为8776.26亩),划拨权益价为8659.81万元,同比增长277.81%(去年同期为2292.1万元)。

其中:市本级划拨土地面积6220.97亩,同比增长62.86%(去年同期为3819.79亩),划拨权益价为1213.30万元(去年同期为0);四县一市划拨土地面积2744.89亩,同比下降44.62%(去年同期为4956.47亩),划拨权益价为7446.51万元,同比增长224.88%(去年同期为2292.1万元)。

(三)出让土地量与出让收入均有所下降

2020年1-6月全市出让土地面积9247.02亩,同比下降26.91%(去年同期为12651.72亩)。土地出让收入为177.23亿元,同比下降25.31%(去年同期为237.29亿元)。

其中:市本级出让土地面积3578.91亩,同比下降17.29%(去年同期为4327.08亩);出让收入为119.09亿元,同比下降13.13%(去年同期为137.09亿元)。

四县一市出让土地面积5668.11亩,同比下降31.91%(去年同期为8324.64亩);出让收入为58.14亿元,同比下降41.97%(去年同期为100.19亿元)。

1-6月我市出让房地产开发用地面积位居全省第 一,出让总收入位居全省第二。

二、出让土地按用途分类情况

(一)商服及其他用地:均为四县一市出让土地,量升价减

2020年1-6月全市出让商服及其他用地29宗,面积1126.72亩,同比增长32.87%(去年同期为847.967亩),出让收入为8.36亿元,同比下降21.21%(去年同期为10.61亿元),成交均价为73.35万元/亩,同比下降41.37%(去年同期为125.10万元/亩)。

1-6月份市本级未供应商服及其他用地。1-6月成交商服及其他用地面积最多的三个区域是:阜南县(490.15亩)、界首市(401.58亩)、临泉县(168.55亩);出让收入最多的三个区域是:阜南县(5.24亿元)、界首市(1.67亿元)、临泉县(1.05亿元);成交均价最 高的三个区域是:阜南县(106.91万元/亩)、临泉县(62.30万元/亩)、颍上县(48.54万元/亩)。

2020年1-6月各区域商服及其他用地成交面积

图2 2020年1-6月各区域商服及其他用地成交面积

2020年1-6月各区域商服及其他用地成交金额

图3 2020年1-6月各区域商服及其他用地成交金额

2020年1-6月各区域商服及其他用地成交均价为

图4 2020年1-6月各区域商服及其他用地成交均价为

(二)商住用地:市本级供应量下降、出让单价同比有所增长,四县一市量价均降

2020年1-6月全市出让商住用地62宗,面积5380.75亩,同比下降29.88%(去年同期为7673.425亩);出让收入为166.46亿元,同比下降25.24%(去年同期为222.60亿元),成交均价为309.45万元/亩,同比增长6.67%(去年同期为290.09万元/亩)。

市本级出让商住用地21宗中,面积2951.22亩,同比下降21.82%(去年同期为3774.825亩);出让收入为118.34亿元,同比下降12.51%(去年同期为135.26亿元);成交均价为400.99万元/亩,同比增长11.91%(去年同期为358.33万元/亩)。

2020年1-6月市本级出让商住用地情况

表2 2020年1-6月市本级出让商住用地情况

市本级出让成交的21宗商住用地,配建业态要求的1宗(石艺小镇),比去年同期减少3宗;面积84.42亩,同比下降91.74%;出让收入1.43亿元,同比下降95.36%;成交均价为169万元/亩,同比下降43.85%。

安置房用地4宗,比去年同期增加1宗;面积392.85亩,同比增长34.66%;出让收入6.80亿元,同比增长7.42%;成交均价为173.03万元/亩,同比下降20.21%。

其他商住用地16宗,比去年同期减少4宗;面积2473.95亩,同比增长0.52%;出让收入110.11亿元,同比增长12.23%;成交均价为445.08万元/亩,同比增长11.65%。

四县一市成交商住用地41宗,面积2429.53亩,同比下降37.68%(去年同期为3898.6亩);出让收入为48.12亿元,同比下降44.91%(去年同期为87.34亿元);成交均价为198.11万元/亩,同比下降11.56%(去年同期为224.02万元/亩)。

从各区域看,1-6月成交商住用地面积最多的三个区域是:颍泉区(839.81亩)、界首市(782.41亩)、城南新区(770.65亩);

出让收入最多的三个区域是:城南新区(32.49亿元)、颍泉区(30.37亿元)、颍州区(25.77亿元);成交均价最 高的三个区域是:颍州区(447.91万元/亩)、城南新区(421.59万元/亩)、颍东区(399.58万元/亩)。

2020年1-6月各区域商住用地成交面积

图5 2020年1-6月各区域商住用地成交面积

2020年1-6月各区域商住用地成交金额

图6 2020年1-6月各区域商住用地成交金额

2020年1-6月各区域商住用地成交均价为

图7 2020年1-6月各区域商住用地成交均价为

2020年1-6月商住用地成交均价最 高区域是颍州区,该区域内[2020]-15号地块是上半年商住用地出让单价最 高地块。

[2020]-15号地块位于西湖大道南侧,是老城区与新城区的过渡地带,区位优越,配套齐全,经过激烈竞拍,安徽置地以718万元/亩价格竞得。

城南新区出让4宗居住用地,其中安置房1宗,成交单价155万元/亩;其他居住用地3宗,其中2宗达到最 高限价695万元/亩。

2019年底中央经济工作会议对房地产市场方面仍强调“房住不炒”,围绕房地产市场调控“稳地价、稳房价、稳预期”的总基调,2020年我市对预计竞拍激烈的地块继续采取了“限地价、竞安置房面积”竞价方式, 1-6月市本级共采取此方式出让3宗,城南新区[2019]-23号与[2019]-62号地均限价695万元/亩,达到最 高限价后竞安置房面积。

阳光城以695万元/亩、建设安置房面积1500㎡竞得[2019]-23号地;北京创展以695万元/亩、建设安置房面积3400㎡竞得[2019]-62号地。颍州区[2020]-15号地块限价759万元/亩,最终成交价718万元/亩。

各月出让走势方面,受新冠疫情影响,二、三月土地市场暂停,4月开始回暖,土地出让成交宗地数量、面积及金额均居上半年之首。据统计, 4月阜阳全市出让收入赶超合肥,居全国25位,成交面积也位居全省第 一。

随着复工复产的持续推进,社会经济秩序也逐步恢复正常,土地市场前期积压的需求得到释放,土地成交均价逐步提高,6月份成交均价为达到466.99万元/亩,为上半年成交均价最 高。

2020年1-6月份市本级出让商住用地分月统计

表3 2020年1-6月份市本级出让商住用地分月统计

2020年1-6月市本级出让商住用地各月均价

图8 2020年1-6月市本级出让商住用地各月均价

(三)工业用地:市本级量价齐升,四县一市大幅下降

2020年1-6月全市出让成交工业用地46宗,面积2739.51亩,同比下降32.06%(去年同期为4032.25亩);出让收入为2.41亿元,同比下降35.39%(去年同期为3.73亿元)。

市本级出让成交工业用地10宗,面积627.68亩,同比增长23.51%(去年同期为508.21亩);出让收入为0.75亿元,同比增长22.95%(去年同期为0.60亿元)。

四县一市出让成交工业用地36宗,面积2111.86亩,同比下降40.07%(去年同期为3524.04亩);出让收入为1.66亿元,同比下降46.96%(去年同期为3.13亿元)。

三、市本级土地市场运行态势

(一)第 一季度土地市场受疫情影响较大

2020年突如其来的新冠疫情影响了社会生活的各个方面,土地市场也不例外。为疫情防控需要,2月3日我局发布取消[2019]-44号地块拍卖出让活动的公告,随后二至三月份均暂停了土地出让活动。各区的拆迁工作进度也受疫情影响基本停滞,土地出让工作未能按照年初既定计划推进。

(二)优质地块竞拍激烈,知名房企纷纷进驻阜城

1-6月,市本级出让成交的21宗商住用地中达到竞拍条件的有20宗,其中10宗地块竞买人超过5家。[2019]-53、61、62号地块参拍企业均达到10家以上。世茂地产、蓝光地产、阳光城、正荣地产四家千亿房企、品牌房企石榴集团、北京城房等首 次入驻,恒大、安徽置地、海亮等也积极布局,再次投资阜城。相比较而言,阜城本地房企竞争力下降。

(三)回购安置房用地溢价率提升

我市安置房建设采取政府回购方式,市场风险较低,开发收益有保障,本地开发企业积极参与竞买。1-6月份市本级成交的4宗回购安置房用地均形成竞拍,竞买人均为本土企业,出让收入6.80亿元,溢价率9.85%,相比去年1.76%的溢价率大幅提升。

(四)土地市场区域热度不平衡

城南新区依旧是房企关注的热点区域,上半年竞买人家数最多的三宗土地有2宗位于城南新区。颍东区近年来发展迅速,吸引房企纷纷投资落户,颍东区[2019]-53号地块竞买人达到13家,是上半年单宗土地竞买人家数最多的地块。

上半年市本级流拍地块4宗(颍泉2宗、颍州1宗、阜合园区1宗),其中:无人报名2宗,未达底价2宗。流拍地块共同特点是:地块位置较为偏远、周边道路不通、设施配套不齐全等。

(五)工业用地供应量增加

2019年10月,市委市政府决定开展“产业项目建设年”活动。围绕产业兴城、工业强市战略,根据《阜阳市产业项目建设年活动方案》要求,市辖区政府(管委会)与市直相关单位加强协调联动,合理使用用地指标,依法依规、高质高效地做好我市产业项目建设要素保障工作,上半年市本级工业用地供应扭转去年以来的下降趋势。1-6月市本级成交工业用地10宗,面积627.68亩,同比增长23.51%;成交金额0.75亿元,同比增长22.95%。

市本级各区域中,颍泉区成交工业用地数最多,有4宗成交,同比增加3宗;颍东区成交3宗,同比增加2宗;颍州区成交1宗,同比减少2宗,经开区成交1宗,与去年同期持平;阜合园区成交1宗,同比减少1宗。

2019-2020年上半年市本级各区域出让工业用地统计

表4 2019-2020年上半年市本级各区域出让工业用地统计

四、市本级土地市场存在的问题

(一)土储债实施项目进展缓慢

按照2020年市本级土地供应计划,经营性商住用地优先供应土储专项债实施项目用地,但部分土储债实施项目拆迁工作进展缓慢,例如2017年搬井片区项目征迁扫尾工作未完成;2018年城南新区CNC04项目、经开区申寨项目征迁工作仍未启动,造成宗地迟迟无法上市,债券资金使用成本不断加大。

(二)部分上市土地存在拆迁遗 留问题

我市土地市场坚持净地出让,但部分土地在出让过程中仍存在拆迁遗 留问题,导致不能及时供应,或是出让之后因遗 留问题引起纠纷。颍州区[2020]-14号宗地已发布出让公告,但受拆迁遗 留问题影响被迫终止出让;[2019]-31号宗地出让成交后,出让范围内仍有水厂、高压走廊等附着物未拆迁。

(三)土地供应时序有待进一步优化

受新冠肺炎疫情影响,市本级第 一季度土地出让工作暂停,自3月中旬以后,为助力经济复苏,我市加大土地出让工作力度,但是部分批次公告发布较为密集,同一时段推出地块较多,房企犹豫观望,造成了部分地块流拍。例如阜国土(拍)告字〔2020〕8号、9号《出让公告》发布时间相差不足一周,因9号《出让公告》中的2宗土地均为城南新区范围内优质地块,造成了8号《出让公告》中2宗土地流拍,1宗经市土委会批准后转挂牌出让。

五、下一步建议

(一)科学合理安排土地供应时序

随着我市融入长三角、高铁全覆盖,城市化进程不断加快,房地产市场刚需依然存在。下一步应按照年初制定的供应计划,继续加强对房地产用地供应规模、节奏的合理调控,保证科学有序供地,避免地块扎堆、集中出让,给市场充足的消化时间,以实现土地价值的最 大化。

(二)始终坚持“净地”上市

2007年以来,国土资源部要求建设用地使用权出让实行净地上市。土地拆迁不及时、不达净地条件一方面影响土地的及时供应,另一方面出让宗地成交后若存在遗 留问题,可能导致土地出让金不能及时入库,建设项目不能尽早落地,甚至引起诉讼纠纷。市辖区政府(管委会)要采取有力措施,加大拆迁力度,始终坚持“净地”出让,维护政府公信力。

(三)进一步规范土地出让行为

在土地出让过程中不应设置违反公平竞争原则的限制性、排他性条件,不设高门槛,进一步打造更加公平、公正、公开的土地市场环境。

(四)持续推进营商环境优化工作

按照市委市政府《关于进一步优化营商环境的实施意见》要求,市辖区政府(管委会)及相关部门要加强沟通对接,倾力打造审批事项最少、办事效率最 高、投资环境最 优、市场主体和人民群众获得感最强的“四最”营商环境,促进土地市场健康平稳发展。

(五)进一步做好精准拆迁工作

市辖区政府(管委会)、市直相关部门加强沟通协调,推动项目征迁,特别是针对土储债项目。辖区政府应根据出让计划和收储协议,集中人力物力财力,加大拆迁力度,做到精准拆迁。市直相关部门密切配合,对达到净地条件的土地,成熟一宗、出让一宗,实现土地出让的良性循环。

(六)加强招商推介工作

坚持发展是第 一要务,项目是第 一载体,牢固树立产业兴城、工业强市的理念。下一步要紧紧抓住融入长三角、高铁全覆盖、皖北承接产业转移集聚区建设的机遇,围绕“产业项目建设年”活动,大力招商引资,着力引进培育骨干项目、龙头企业,加快提升产业核心竞争力,推动阜阳经济高质量发展。

(七)进一步强化土地供后联合监管

市辖区政府(管委会)及市直相关部门按照各自职责对供后土地的履约情况开展联合监管,确保项目尽快落地建成,提高节约集约用地水平。


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本文作者
2020-8-18 08:48
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