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到底该不该救楼市?

摘要: 大疫之下,20多个城市紧急推出楼市“救市”新政。这符合我在《复工复产开始了,经济恢复有多难?》的预测:“疫情后,地方政府放松房地产调控的可能性增大,会出台政策刺激地产保增长。”只是各地救市之急切、行动之 ...


大疫之下,20多个城市紧急推出楼市“救市”新政。


这符合我在《复工复产开始了,经济恢复有多难?》的预测:“疫情后,地方政府放松房地产调控的可能性增大,会出台政策刺激地产保增长。”


只是各地救市之急切、行动之迅速、花样之丰富、加杠杆之凶猛,令人眼花缭乱。


如河南驻马店下调首付比,公积金贷款首付比从30%下降到20%,这相当于将购房的杠杆放大到了五倍。


浙商银行也放大了购房杠杆,将非“限购”城市的首套房首付比从原来的三成调降至二成。


如苏州的土地新规,取消现房销售和封顶销售的限制,试图促进地产商快速“回血”。


这种加杠杆的楼市宽松政策,在去年是万万不敢出台的。毕竟,守住高首付比是中国防控楼市风险的关键政策。


又如湖南衡阳用财政补贴楼市,购买新房和存量住房,所缴契税税率为1%的,由市财政按所交契税对购房人予以全额补贴;税率1.5%的,补贴2/3;税率2%及以上的,补贴50%。另外,新房项目地下车位首次出售的,财政补贴1000元/人。


还有浙江杭州抢人才、救楼市两不误,A类高层次人才最高可享受住房补贴800万,B、C、D类人才分别给予200万元、150万元、100万元购房补贴等。


这种直接补贴楼市、补贴高层次人才的做法,令人感到困惑:财政税收到底该用在何地?救助穷人,还是补贴精英?补贴购房者、开发商,还是无立锥之地的穷人?


本文以疫情之下的楼市新政为切入点,分析疫情对楼市的冲击,政府该不该救楼市,以及公共政策该如何合理“救市”。


01 疫情对地产的冲击


对房地产行业来说,新冠疫情是一次突发的现金流“事故”。


疫情信息公开后,房地产销售、建设、投资及土地拍卖全面停止,房地产的韧性备受考验。疫情中断了房企高周转,现金流压力大增及负债率上升。


疫情对楼市的打击,“颗粒无收”事小,终结高周转事大。


近些年,中国房地产已演化为一种高周转、高杠杆的金融项目。


可能很多人不了解,高周转对房地产的重要性,高周转可以说是大型开发商的“生命线”。


高周转模式,极限压缩从拿地、建设、去化到资金回笼整个周期时间。开始是万科提出来的,即万科5986高周转模式:拿地5个月即动工,9个月销售,第一个月售出八成,六成产品必须是住宅。


后来,因担心施工安全及房屋质量,万科放弃了高周转模式。但是,碧桂园继承了这一模式,并在近些年将其发挥到了极致。


碧桂园的高周转被业内称为“456模式”,即拿地4个月开盘,5个月资金回笼,6个月资金再周转。


中国地产业高周转提速,大概在2015、2016年开始。当时,中国刚刚全面启动“供给侧改革”,全国房地产进入去产能、去库存、去杠杆的关键阶段,楼市调控升级,市场走势扑朔迷离。


这一政策转向,对房地产供给来说意味着:


一是供给端产能过剩,需要快速出清。


二是房地产企业“喜提”货币的年代结束,资本面紧缩,融资成本大增。


2016年,资管业务监管政策密集出台,过去三年的资管大潮快速退潮。资管新规落地后,小型地产商通过资管、私募融资的渠道大幅度缩窄,融资成本攀升。


此时,房地产企业,怎么办?


2016年左右,房地产企业面临一次拉开级别的战略选择。


很多小型地产商,陷入流动性困境,不得不压缩产能,快速“回血”求生。


而中型地产商和部分地产巨头,却采取了相反的策略。中梁、泰禾、阳光城等中型地产商,纷纷效仿碧桂园的高周转模式,逆势加杠杆,玩转高周转,虎口夺食,狼吞虎咽,试图快速跻身全国性大型地产梯队。


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本文作者
2020-2-29 21:31
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